Chấm dứt hợp đồng thuê nhà do dịch Covid 19

Dịch bệnh bùng phát, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa hẳn hoặc tạm ngừng kinh doanh. Mặc dù vậy nhưng các doanh nghiệp vẫn phải chịu các chi phí nhất là chi phí thuê mặt bằng.

Kinh nghiệm từ năm 2020, năm nay, khi đợt bùng dịch mới tái phát, các doanh nghiệp đã có nhiều ứng biến linh hoạt hơn trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Các doanh nghiệp phải thuê mặt bằng và chủ nhà thông thường sẽ thỏa thuận để tìm tiếng nói chung, thỏa thuận về giảm giá thuê hay các hình thức hỗ trợ cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp, chủ nhà cho thuê không giảm giá thuê, không trả lại tiền cọc trong trường hợp doanh nghiệp trả lại nhà dẫn đến tranh chấp giữa người thuê nhà và doanh nghiệp. Trong một số trường hợp, doanh nghiệp thuê nhà bắt buộc phải đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Luật sư Nguyễn Hồng Thái - Giám đốc Công ty Luật HILAP

Khi cần chấm dứt Hợp đồng thuê nhà, doanh nghiệp thuê nhà lưu ý:

Đối chiếu hợp đồng và các trường hợp bất khả kháng

Trước hết cần xem xét hợp đồng có điều khoản Bất Khả Kháng hay không. Nếu Hợp đồng có quy định thì dựa vào quy định trong Hợp đồng để xem xét. Điều khoản bất khả kháng trong Hợp đồng thường bao gồm các quy định về điều kiện bất khả kháng, trách nhiệm thông báo và hạn chế thiệt hại, vấn đề miễn trách nhiệm và chấm dứt thỏa thuận theo Hợp đồng. Doanh nghiệp cần rà soát lại quy định bất khả kháng trong Hợp đồng để lấy căn cứ đơn phương chấm dứt Hợp đồng hoặc có những biện pháp phù hợp.

Trường hợp, trong Hợp đồng thuê nhà không có điều khoản bất khả kháng thì các Bên căn cứ vào quy định của Luật để thực hiện.

Luật điều chỉnh:

-         Bộ luật dân sự

-         Luật thương mại 2005.

Theo quy định tại khoản 1  Điều 156 Bô luật dân sự 2015 thì  “Sự kiện Bất Khả Kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được “mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Khoản 2 Điều 351 Bô luật dân sự năm 2015 quy định:

 “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện Bất Khả Kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

Điều 259 luật thương mại quy định: “Bên vi phạm hợp đồng phải thông báo ngay bằng văn bản cho bên kia về trường hợp được miễn trách nhiệm và những hậu quả có thể xảy ra.

Điều 296 Luật thương mại năm 2005 quy định “Trong trường hợp Bất Khả Kháng, các bên có thể thoả thuận kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng; nếu các bên không có thoả thuận hoặc không thỏa thuận được thì thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được tính thêm một thời gian bằng thời gian xảy ra trường hợp Bất Khả Kháng cộng với thời gian hợp lý để khắc phục hậu quả, nhưng không được kéo dài quá các thời hạn sau đây: (i) Năm tháng đối với hàng hoá, dịch vụ mà thời hạn giao hàng, cung ứng dịch vụ được thoả thuận không quá mười hai tháng, kể từ khi giao kết hợp đồng; (ii) Tám tháng đối với hàng hoá, dịch vụ mà thời hạn giao hàng, cung ứng dịch vụ được thoả thuận trên mười hai tháng, kể từ khi giao kết hợp đồng” (Điều 296, Luật thương mại).:

Theo đó, khi áp dụng sự kiện bất khả kháng cần lưu ý:

- Trước khi tuyên bố và thông báo cho bên còn lại đề nghị áp dụng điều khoản sự kiện Bất Khả Kháng, và trong khả năng cho phép để khắc phục thiệt hại, hạn chế ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng.

- Xem xét lại các quy định của Hợp đồng, nếu có quy định về thời hạn thông báo trường hợp bất khả kháng thì thông báo theo thời hạn. Nếu hợp đồng không quy định thì báo càng sớm càng tốt.

- Hai bên thỏa thuận phương án xử lý trên tinh thần thiện chí nhất có thể để tránh làm thiệt hại cho cả hai bên. Nếu trong Hợp đồng có quy định và hai bên không thỏa thuận lại thì thực hiện theo quy định của Hợp đồng. Nếu hai bên đồng ý phương án thực hiện khác với hợp đồng thì ghi nhận theo thỏa thuận của các Bên. Nếu hai bên bằng mọi nỗ lực mà vẫn không thống nhất được phương án có phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết sẽ thông qua cơ quan có thẩm quyền.

- Xem xét điều khoản trong hợp đồng trong sự kiện bất khả kháng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động không? Nếu không thì cần có những đàm phán để đưa ra thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng

Dịch vụ đàm phán hợp đồng, đàm phán chấm dứt Hợp đồng của Luật HILAP:

-         Xem xét toàn diện quy định của hợp đồng để đưa ra phương án giải quyết có lợi nhất cho khách hàng

-         Cử Luật sư, chuyên viên có kinh nghiệm thay mặt đàm phán hợp đồng, đàm phán việc chấm dứt hợp đồng thuê theo hướng có lợi nhất cho khách hàng;

-         Tư vấn quy trình đơn phương chấm dứt hợp đồng

-         Tư vấn và soạn thảo các văn bản, đơn thư để giải quyết vấn đề của khách hàng.

 Trân trọng

Bài viết liên quan:

Xử lý nợ khó đòi trong doanh nghiệp trong đại dịch Covid-19 (11:53 | 01/06/2021)

Phát huy vai trò của mạng xã hội, phương tiện truyền thông trong công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp và hoạt động thông tin pháp luật kinh doanh cho doanh nghiệp theo chương trình mới 2021-2025 (07:53 | 31/05/2021)

DO ẢNH HƯỞNG TỪ COVID-19 NÊN CÁC DOANH NGHIỆP CÓ THỂ ĐƯỢC TẠM NGỪNG KINH DOANH ? (03:35 | 25/05/2021)