Thứ nhất, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu
nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp GCN quyền sở hữu nhà, QSDĐ và đã thế
chấp nhà, QSDĐ đó cho Ngân hàng theo đúng quy định. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?
Trả
lời:
Tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định:
“...2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài
sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao
bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ
vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị
vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô
hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngày tình nhận được tài sản này thông qua bán
đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ
thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa....
Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của
Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm:
“... Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự
ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận
việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)...”. Cho nên, cụm từ
“chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật
Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao
dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đồi, góp vốn
nhà ở, chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những
giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về
sử dụng đối với thửa đất.
Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248
Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm,
theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản
là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế
chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc
một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật
này...”; khoản 1 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp:
“Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật
này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường
hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì
phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi
của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển
giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình
thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2
Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thể
chấp tài sản.
Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất
bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng
theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.
Thứ
hai, trường hợp, trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi,
tặng cho QSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp GCN QSDĐ đối với thửa đất
đó cho người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho QSDĐ.
Sau đó, các bên tranh chấp và Tòa án xét thấy hợp đồng nói
trên bị vô hiệu hoặc chấp nhận yêu cầu hủy bỏ, như vậy khi giải quyết Tòa án có
phải áp dụng Điều 34 của BLTTDS không? Cụ thể
là đưa những cơ quan đã cấp GCN QSDĐ đó tham gia tố tụng với tư cách là người
có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để xem xét hủy GCN QSDĐ đã cấp cho người nhận
chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho QSDĐ.
Trả
lời:
Nhiệm vụ của Bộ luật Tố tụng dân sự là giải quyết vụ
việc dân sự được nhanh chóng, chính xác, công minh và đúng pháp luật, bảo vệ lợi
ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân...
Trên cơ sở đó, Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định khi giải quyết các vụ
việc dân sự, mà trong vụ việc đó có quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức,
người có thẩm quyển trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương
sự và nội dụng của quyết định đó liên quan đến vụ việc Tòa án giải quyết thì
Tòa án phải hủy quyết định đó để khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.
“Quy định này tạo cơ sở cho Tòa án chủ động trong việc
hủy quyết định cá biệt trái pháp luật có ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của
đương sự, nhằm giải quyết vụ việc dân sự một cách chính xác, toàn diện”. (Mục 3
Bản thuyết minh dự án Bộ luật Tố tụng dân sự ngày 10-4-2015 của Tòa án nhân dân
tối cao).
Tại mục 1 Phần I của Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày
19-9-2016 của Tòa án nhân dân tối cao về Giải đáp nghiệp vụ đã hướng dẫn: “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính...” cá biệt. Như vậy,
theo quy định tại Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự khi giải quyết tranh chấp
về quyền sử dụng đất mà trong đó có việc cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đối với thửa đất đang tranh chấp không đúng, gây thiệt hại đến
quyền lợi của đương sự thì Tòa án phải đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tham gia tố tụng với tư các là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
và xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.
Tuy nhiên, tại điểm d khoản 2 của Điều 106 của Luật
Đất đai quy định cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp “...người được cấp Giấy chứng
nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật đất đai...”. Theo Điều 195 của Luật Đất đai thì
trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc xác nhận nội dung biến động do chuyển
quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định. Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do chuyển quyền dựa trên cơ Sở hồ sơ hợp đồng, Văn phòng
đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các
quyền theo quy định thì xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp
hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ thì việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng
(các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành
chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính |
cá biệt; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp
lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực.
Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp
đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ
quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên
hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài
nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết | định của Tòa án để giải quyết
điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với
kết quả giải quyết của Tòa án.