Chào Luật sư! Mình có thuê cửa hàng làm quán cà phê hơn 02
năm này, đầu tư cũng nhiều nhưng từ khi
làm quán toàn dịch bệnh và giãn cách, chưa làm ăn được gì… Tiền trả cửa hàng
vẫn phải đóng nhưng cửa hàng đóng cửa. Tình hình dịch bệnh có khi kéo dài đến
cuối năm, nay đến quý tiếp theo trả tiền nhà nhưng chủ nhà không giảm tiền, nên
mình báo chủ nhà trả nhà. Nhưng hiện chỉ thị 16 không ra đường được để chuyển
đồ đi mà chủ nhà ép hoặc phải trả tiền hoặc phải chuyển đi. Mong luật sư tư vấp
giúp mình.….
Liên quan đến thắc mắc của Bạn, Công ty Luật Hồng Thái trả lời như sau:
1. Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật Nhà ở năm 2014
II. Giải đáp
Trước tình hình diễn biến phức tạp, các ngành nghề không thiết yếu bị yêu cầu đóng cửa nên việc làm ăn gặp nhiều khó khăn. Tình trạng của anh cũng là tình trạng chung của nhiều chủ cửa hàng kinh doanh trên thực tế.
Theo trình bày của anh, anh có mong muốn trả lại mặt bằng. Anh cần xem lại theo thỏa thuận giữa anh và chủ nhà thì nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê anh phải chịu trách nhiệm pháp lý gì, có điều khoản loại trừ trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà do trường hợp bất khả kháng hay không.
Quy
phạm pháp luật
Khoản 1, điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:
“Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện
hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Theo đó, một bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp
đồng thuê nhà trong ba trường hợp:
– Một trong hai bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
trong hợp đồng;
Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng
nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc
giao kết hợp đồng.
– Hai bên thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt Hợp
đồng
- Các trường hợp đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo
Luật Nhà ở 2014
+ Theo quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở 2014 thì
bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong các trường hợp dưới đây:
(i) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
(ii) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê
mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
(iii) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của
người thứ ba.
Theo quy định trên, việc dịch bệnh kéo dài không phải
là một trường hợp để các Bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động.
Dịch bệnh được xét là trường hợp bất khả kháng theo
quy định. Theo quy định Bất khả kháng chỉ là trường hợp loại trừ trách nhiệm
khi có vi phạm xảy ra, không thuộc trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Ý kiến tư vấn:
- Trường
hợp của Anh, nếu không có mong muốn thuê nhà nữa, anh nên đàm phán với chủ nhà
để thỏa thuận về chấm dứt Hợp đồng thuê, thỏa thuận trên tinh thần hợp tác và
có lợi. Trường hợp chủ nhà đồng ý chấm dứt Hợp đồng thuê, hai bên ký kết thỏa
thuận chấm dứt hợp đồng thuê. Sau khi chấm dứt hợp đồng, các bên thực hiện những
nghĩa vụ còn lại theo thỏa thuận.
- Lưu
ý: Trường hợp dịch bệnh khiến hoạt động kinh doanh, việc di chuyển trang thiết
bị không thực hiện được, đây là trường hợp bất khả kháng có thể loại trừ một số
trách nhiệm của anh trong việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng
Thái và Đồng nghiệp.
Thông tin liên hệ:
Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp
Trụ sở chính: Số nhà 38 LK9, Tổng cục V, Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội
Chi nhánh Cầu Giấy: 221 Trung Kính, Cầu Giấy, Hà Nội
PNV: VP6 Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội