Giấy phép xây dựng là một trong những giấy tờ quan trọng nhất của cá nhân, tổ chức khi xây dựng nhà cửa, công trình... được cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xây dựng thẩm định, phê duyệt. Việc xin cấp phép xây dựng nhằm đảm bảo cho chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng một cách nhanh chóng, thuận lợi đúng quy hoạch và đúng pháp luật. Hiện nay, một số cá nhân, tổ chức vẫn chưa nắm bắt được hết quy định hiện hành đối với việc cấp phép xây dựng. Công ty Luật TNHH Quốc Tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp xin được tư vấn như sau:
Thứ nhất về các điều kiện cấp giấy phép xây dựng
1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
+ Người yêu cầu xin giấy phép xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phải đảm bảo an toàn cho các công trình và các công trình lân cận, bảo đảm các khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, các công trình độc hại, phải đảm bảo an toàn về hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ điều, giao thông, năng lượng, các công trình thủy lợi và các công trình quan trọng liên quan đến an ninh, quốc phòng.
+ Việc thiết kế xây dựng cần tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật trng việc sử dụng vật liệu xây dựng, các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, phải đảm bảo an toàn trong việc sử dụng, bảo vệ môi trường, mỹ quan, phải đáp ứng các yêu cầu về công nghệ áp dụng, công năng sử dụng, bảo vệ môi trường, mỹ quan, phải đáp ứng các yêu cầu về công nghệ ứng dụng, công năng sử dụng, phòng chống cháy nổ, ứng phó với biến đổi khí hậu, phải đảm bảo an toàn chịu lực và các điều kiện an toàn khác.
Đối với hộ gia đình sẽ được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ trong trường hợp có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng có chiều cao dưới 13 mét, phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
+ Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch sử dụng đất và phù hợp với mục đích sử dụng đất.
+ Người yêu cầu xin giấy phép xây dựng cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đúng theo pháp luật.
Cụ thể hồ sơ bao gồm:
- Bản vẽ thiết kế xây dựng
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Bản sao các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai liên quan đến việc chứng minh quyền sử dụng đất.
- Trường hợp công trình xây dựng có công trình liền kề thì cần phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
+ Trường hợp khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
+ Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc tuyến phố, khu vực trong các đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì người xin cấp giấy phép cần lưu ý phải phù hợp với kiến thức đô thị, với quy chế quản lý quy hoạch hoặc thiết kế đô thị đã được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, khi cá nhân có nhu cầu xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thì cần phải có giấy phép xây dựng và chuẩn bị hồ sơ nộp đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem xét được cấp. Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì không cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng cần phải thông báo cho Ủy ban nhân dân nơi đăng ký hộ khẩu thường trú được biết.
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng trong đô thị
Căn cứ theo quy định tại điều 91 Luật xây dựng năm 2014 thì điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị như sau: + Việc xây dựng công trình đô thị phải phù hợp với mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch sử dụng đất.
+ Người xin cấp giấy phép phải đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường, bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận, hành lang bảo vệ đê điều, giao thông, năng lượng, thủy lợi, khu di tích lịch sử văn hóa, khu di sản văn hóa, đảm bảo an toàn khoảng cách đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng an ninh.
+ Người xin cấp giấy phép xây dựng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp việc xây dựng công trình ở tuyến phố, khu vực đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì cần phải đảm bảo phù hợp với thiết kế đô thị, kiến trúc đô thị, quy chế quản lý quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
+ Việc thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng
+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép. Cụ thể hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định
- Bản sao được công chứng, chứng thực đối với các giấy tờ hợp pháp về đất đai như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, các văn bản cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai...
- Bản vẽ thiết kế xây dựng
ngoài ra, hồ sơ còn cần một số giấy tờ sau:
- Đối với công trình không theo tuyến cần có thêm:
+ Bản sao quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự án
+ Bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế
+ Bản kê khai của cá nhân là chủ trì thiết kế, chủ nhiệm, tổ chức thiết kế năng lực đối với kinh nghiệm và năng lực thiết kế xây dựng.
- Đối với xây dựng công trình theo tuyến cần có thêm;
+ Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về sự phù hợp với phương án tuyến và vị trí tuyến.
- Đối với xây dựng công trình tôn giáo cần có thêm:
+ Quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo.
+ Các bản sao hợp đồng thuê công trình hoặc hợp đồng thuê đất
+ Bản sao văn bản chấp thuận hoặc giấy phép về việc cần thiết xây dựng
- Đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình cần có:
+ Đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình cần có:
+ Đơn với các trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình
+ Ảnh chụp hoặc bản vẽ hiện trạng của những hạng mục công trình, các bộ phận, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.
- Đối với các công trình về hạ tầng kỹ thuật, các công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, thì phải có:
+ Quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa
+ Văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền về việc cần thiết xây dựng;
3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
+ Việc thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng.
+ Người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng cần xây dựng công trình phù hợp với tổng mặt bằng và vị trí của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
+ Việc xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị phải bảo đảm các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường, bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận, hành lang bảo vệ đê điều, giao thông, năng lượng, thủy lợi, khu di tích lịch sử văn hóa, đảm bảo an toàn khoảng cách đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng an ninh.
+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép giống như các trường hợp cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị được nêu ở phần trên.
Như vậy, khi muốn xây dựng nhà ở hay bất kỳ công trình nào thì chủ xây dựng phải đảm bảo đủ các điều kiện về cấp phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Người yêu cầu giấy phép xây dựng cần làm hồ sơ và nộp tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ vào điều 17 Thông tư 15/2016/BXD quy định về thẩm quyền cấp giấy
phép xây dựng như sau:
+ Bộ xây dựng sẽ cấp giấy
phép xây dựng đối với các công trình cấp đặc biệt. Công trình cấp đặc biệt được
quy định trong Thông tư 03/2016/TT-BXD. Tùy vào từng loại công trình và tiêu
chí phân cấp mà chủ xây dựng sẽ được cấp giấy phép xây dựng.
Ví dụ: Đối với công trình
y tế. Cấp công trình đặc biệt được xác định khi tổng số giường bệnh lưu trú
> 1000.
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
sẽ giao cho Sở xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình sau:
– Các công trình về tôn
giáo, công trình về di tích lịch sử văn hóa.
– Các công trình trên các
tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh.
– Những công trình tượng
đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng thuộc địa giới hành chính do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quản lý.
– Các công trình xây dựng
cấp I, cấp II.
– Những công trình thuộc
dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
– Các công trình thuộc dự
án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp.
Ngoài ra, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh sẽ có thể phân cấp cho:
– Ban quản lý các khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu chế xuất.
– Ban quản lý các khu đô
thị cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc phạm vi quản lý của các cơ
quan này, trừ các công trình cấp đặc biệt do Bộ xây dựng cấp phép.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện
sẽ cấp phép giấy phép xây dựng đối với:
– Nhà ở riêng lẻ ở đô thị,
bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc
địa giới hành chính do Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý.
– Các công trình còn lại
không thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Lưu ý: Trong trường hợp dự
án đầu tư xây dựng có nhiều loại và cấp khác nhau, người đề nghị xin cấp giấy
phép xây dựng cần làm đầy đủ hồ sơ khi đó cơ quan thực hiện cấp giấy phép xây dựng
công trình cấp cao nhất có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng các công trình
còn lại thuộc dự án.