Các loại thuế và cách tính thuế theo quy định pháp luật hiện hành khi cá nhân cho thuê nhà

Căn cứ Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về điều kiện, doanh thu và tỷ lệ thuế phải nộp khi cá nhân cho thuê nhà, có hai trường hợp xảy ra:

·        Trường hợp 1: Mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống;

·        Trường hợp 2: Mức doanh thu trên 100 triệu đồng/năm.

1.     Mức doanh thu cho thuê nhà từ 100 triệu/năm trở xuống

v Các điều khiển quy định được áp dụng:

-       Căn cứ điều 1, Thông tư 119/2014/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung đã quy định: Khi cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê nhà với tổng doanh thu trên một năm đạt dưới 100 triệu đồng thì sẽ không phải nộp các loại thế bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và phí môn bài. Theo đó, tất nhiên các cơ quan thuế sẽ không cấp cho đối tượng này các hóa đơn lẻ.

-       Điểm b, Khoản 1, Điều 4 Thông tư số 92/2015 ngày 15/6/2015 cũng nêu rõ: Căn cứ xác định cá nhân không phải nộp thuế khi tổng doanh thu cho thuê nhỏ hơn 100 triệu/ năm là tính dựa trên tổng doanh thu của năm dương lịch khi diễn ra các hợp đồng cho thuê. Trong trường hợp mà bên thuê nhà đóng tiền trước nhiều năm mà tổng khoản tiền đó trên 100 triệu thì sẽ chia ra để tính số tiền nộp cho 1 năm để làm căn cứ xác định xem bên cho thuê có phải chịu thuế hay không.

v Các loại thuế được miễn: Đối với trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình có tổng doanh thu cho thuê dưới 100 triệu/năm sẽ được miễn thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Cụ thể về quy định miễn thuế TNCN và thuế GTGT đã được nêu rõ ở nội dung Điểm b, Khoản 1, Điều 4 Thông tư số 92/2015 ngày 15/6/2015 (đã nêu ở trên). Còn về việc miễn thuế môn bài, Điều 3, Nghị định 139/2016/NĐ-CP đã quy định như sau: các cá nhân kinh doanh có doanh thu nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm thì sẽ được miễn lệ phí môn bài.

Ví dụ như, nhà anh A có 2 phòng trống cho thuê với giá là 3 triệu đồng/phòng/tháng. Trong vòng 1 năm, tổng doanh thu của nhà anh A thu được từ hoạt động cho thuê là 72 triệu đồng (<100 triệu). Như vậy theo quy định, gia đình anh A sẽ không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT và thuế môn bài. 

2.     Mức doanh thu cho thuê nhà từ 100 triệu/năm trở lên

v Các điều khiển quy định được áp dụng 

-       Căn cứ vào Công văn số 2994/TCT-TNCN, đối tượng khai và nộp thuế với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản được quy định nếu hợp đồng cho thuê có thỏa thuận cá nhân cho thuê phải tiến hành khai và nộp thuế thì bên cho thuê sẽ tiến hành nộp thuế (khi tổng doanh thu trên 100 triệu/năm hoặc trên 8,4 triệu/ tháng). Hoặc nếu hợp đồng thỏa thuận bên thu tài (bên cho thuê) sản nộp thuế thay thế cho bên thuê thì sẽ nhận thuế từ bên thuê để tiến hành nộp thuế thay thế.

-       Theo đó, đối với những cá nhân hay hộ gia đình thực hiện hoạt động cho thuê nhà và có tổng doanh thu của năm trên 100 triệu đồng thì phải tiến hành nộp thuế chứ không được miễn thuế như trường hợp có tổng doanh thu dưới 100 triệu đồng. Cụ thể, các loại thuế cần phải nộp là gì? Phần thông tin dưới đây sẽ đề cập chi tiết với bạn đọc. 

v Những loại thuế cần nộp: Cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê nhà với tổng doanh thu trên năm là từ 100 triệu đồng trở lên sẽ cần phải đóng thuế cho thuê nhà với đầy đủ 3 loại thuế. Cụ thể bao gồm có:

-       Thuế môn bài (lệ phí môn bài)

-       Thuế thu nhập cá nhân

-       Thuế giá trị gia tăng.

3.     Cách tính thuế khi cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu cho thuê nhà từ 100 triệu/năm trở lên

3.1.          Thuế môn bài  Trong thuế cho thuê nhà được áp dụng từng mức riêng biệt đối với các mức tổng doanh thu khác nhau. 

v Cơ sở pháp lý: căn cứ theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC:

-       Căn cứ dùng để xác định định mức thu phí môn bài chính là doanh thu tính thuế thu nhập của các cá nhân có hoạt động cho thuê tính trên các hợp đồng cho thuê tại năm tính thuế. 

-       Khi cá nhân cho thuê với nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại 1 địa điểm thì doanh thu dùng làm căn cứ tính phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng của năm tính thuế. 

-       Khi cá nhân cho thuê với nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu dùng làm căn cứ tính phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng tại các địa điểm của năm tính thuế. 

-       Lệ phí môn bài tính cho trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm sẽ tính dựa vào việc kê khai nộp thuế từng năm của cá nhân/ hộ gia đình.

-       Trong trường hợp khi cá nhân/hộ gia đình có khai nộp thuế GTGT và TNCN cho hợp đồng cho thuê trong nhiều năm trong 1 lần thì phí môn bài cũng sẽ nộp phí của 1 năm.

3.2.          Thuế GTGT và TNCN

    Thuế GTGT và TNCN được tính theo các công thức được quy định chi tiết theo các điều khoản liên quan. Chi tiết điều này sẽ được chúng tôi chia sẻ ở phần thông tin dưới đây.

v Cơ sở pháp lý căn cứ vào điểm a khoản 2 điều 4, thông tư số 92/2015/TT-BTC, quy định thì:

-       Khi tính thuế GTGT thì doanh thu tính thuế chính là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) mà bên thuê phải trả theo kỳ hạn thuê được quy định tròng hợp đồng. Lưu ý, doanh thu này không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

-       Khi tính thuế TNCN thì doanh thu tính thuế chính là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) mà bên thuê phải trả theo kỳ hạn thuê được quy định tròng hợp đồng. Lưu ý, doanh thu này có bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

-       Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

v Cách tính thuế giá trị gia tăng:

Công thức tính: Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Trong đó:

·        Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng tính theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 điều 4 thông tư số 92/2015 TT – BTC.

·        Theo điểm b, khoản 2, điều 4 thông tư số 92/2015 TT – BTC quy định tỷ lệ thuế giá trị gia tăng tính trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

·        Ví dụ, ông A cho thuê 1 văn phòng với giá 15.000.000 đồng/tháng (đã bao gồm thuế tức ông A chịu thuế phát sinh), bên thuê thành toán 3 tháng 1 lần. Lúc này khi ông A chịu các khoản thuế phát sinh thì thuế GTGT ông cần nộp sẽ được tính = 15.000.000 x 3 x 5% = 2.250.000 VNĐ.

v Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Công thức tính: Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Trong đó:

·        Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân tính theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 điều 4 thông tư số 92/2015 TT – BTC.

·        Theo điểm b, khoản 2, điều 4 thông tư số 92/2015 TT – BTC quy định tỷ lệ thuế giá thu nhập cá nhân trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

·        Ví dụ, ông A cho thuê 1 văn phòng với giá 15.000.000 đồng/tháng (đã bao gồm thuế tức ông A chịu thuế phát sinh), bên thuê thành toán 3 tháng 1 lần. Lúc này khi ông A chịu các khoản thuế phát sinh thì thuế TNCN ông cần nộp sẽ được tính = 15.000.000 x 3 x 5% = 2.250.000 VNĐ.

        Đó là toàn bộ cách tính về thuế TNCN, thuế GTGT và lệ phí môn bài khi tính thuế cho thuê nhà trong trường hợp tổng doanh thu đạt trên 100 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, để có thể đóng thuế, các cá nhân kinh doanh cần tiến hành kê khai thuế.